Почему спрос на новый вид производственно-складских помещений растет, как эксперты оценивают его перспективность и где найти light industrial в условиях ограниченного предложения
«Промышленный парк Сенькино». Визуализация
Формат промышленных парков light industrial попал в фокус внимания бизнеса и инвесторов. Еще несколько лет назад о новой разновидности производственно-складских помещений мало кто знал. Сегодня аналитики рынка, опрошенные «РБК-Недвижимостью», фиксируют уверенный рост спроса на light industrial, который, судя по всему, прекратится не скоро.
По мнению экспертов, привлекательность light industrial заключается, в первую очередь, в его универсальности. Объекты такого формата — это помещения, в которых возможно совместить легкое производство, склад, офис и шоурум. Концентрация всех бизнес-процессов в одной локации позволяет компаниям повысить эффективность своей работы, в том числе за счет сокращения затрат на логистику.
«Light industrial — пространство «пять в одном»: склад, офис, шоурум, магазин и производство. Чем больше функционала, тем удобнее. Это как с покупкой квартиры — удобно, когда есть кладовое помещение или парковка», — объяснил Евгений Нумеров, управляющий директор и партнер агентства Skladman USG.
Важной особенностью light industrial является продуманное устройство с учетом требований производства: рабочая высота, нагрузка на пол, соотношение офисной и производственной площади, лимиты подключения к коммуникациям удовлетворяют в первую очередь запросы производственных компаний.
«Промышленный парк Бутово». Визуализация
Рассказываем, какие факторы формируют высокую востребованность light industrial, почему эксперты рынка считают формат перспективным для инвестирования и в каком промышленном парке разместить свою компанию.
Почему на light industrial высокий спрос
Light industrial стремительно завоевывает рынок, об этом говорят результаты исследования компании ПИК, согласно которым количество запросов на light industrial выросло почти в два раза с начала 2023 года. Такой вывод аналитики компании сделали на основе анализа спроса в «Промышленном парке Бутово», строительство которого компания завершает уже летом этого года.
Более половины обращений по объекту приходит на покупку блоков. Наибольший интерес потенциальные владельцы проявляют к пространствам малых размеров — 52% запросов касаются лотов до 1 тыс. м.
Высокий интерес к light industrial заметил и региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко: «Рынок light industrial начал свое развитие относительно недавно. С одной стороны, мы фиксируем стабильно высокий спрос на объекты подобного формата. С другой стороны, объемы поглощения несравнимо меньше относительно классических складских проектов класса А, что обусловлено ограниченным количеством предложения. Тем не менее объекты формата light industrial пользуются большим спросом: в среднем еще до ввода в эксплуатацию объект заполняется более чем наполовину».
«Промышленный парк Сенькино». Визуализация
По прогнозам компании ПИК, к 2026 году потенциал спроса на объекты light industrial составит 1,4 млн кв. м. Не исключено, что более половины от этого объема обеспечат компании, которые в настоящее время размещаются на территории старых московских промзон. В Skladman USG сообщили «РБК-Недвижимости», что уже видят спрос на light industrial среди таких игроков.
Мнение о том, что востребованность новых объектов будет увеличиваться на фоне программы комплексного развития территорий, разделяет член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. «Спрос на качественные объекты растет и будет расти, так как бывшие промзоны подвергаются реновации. Из-за дефицита площадей по цене старый фонд зачастую приравнивается к современным объектам», — заявил эксперт.
Евгений Бумагин, IBC Real Estate:
— Спрос на качественные складские объекты продолжает расти, поскольку с дефицитом площадей для городской логистики сталкиваются сегодня многие онлайн-операторы, многоканальные ретейлеры и другие компании. Значительная доля складских фондов в Москве в пределах МКАД — это советские некачественные площадки. И даже в них текущая вакантность минимальна, а ставки растут, зачастую достигая значений, сопоставимых со ставками на современных объектах. Такая ситуация обеспечивает значительный потенциал для роста формата в долгосрочной перспективе.
В среднесрочной перспективе дополнительным стимулом для рынка становится фокус на импортозамещение и поддержку отечественных производителей. На сегодняшний день мы видим запуск различных федеральных и муниципальных мер государственной поддержки производителей для приобретения объектов недвижимости (промышленная ипотека и другие льготные программы). Кроме того, рост популярности собственных торговых марок крупных федеральных сетей становится драйвером развития небольших производственных компаний, потенциально выступающих резидентами парков формата light industrial.
«Промышленный парк Бутово». Визуализация
Какие компании предпочитают такой формат
По оценке NF Group, основной спрос на небольшие лоты light industrial формирует малый и средний бизнес (МСБ). Для этого сегмента имеет значение минимизация расходов и возможность быстро локализовать производство на площадке, не требующей значительных капитальных затрат на старте. «Возвести собственный склад или производственное помещение небольшие фирмы зачастую не имеют финансовой возможности», — уточнил Константин Фомиченко.
Более крупные компании интересуются light industrial, потому что этот формат предусматривает инженерную инфраструктуру, рассчитанную на потребности производственных процессов и широкий спектр видов разрешенного использования земли, что позволяет легально размещать производства.
Евгений Нумеров, Skladman USG:
— Небольшой склад нужен не только субъектам малого бизнеса: то, что там сидят только ИП, заблуждение. Некоторые компании годами пытались найти современный склад. В 1990-е в Москве девелоперы панельных жилых домов экономкласса сомневались, нужны ли дома бизнес-класса и будет ли в них кто-то жить. Оказалось, что это рынок на миллионы квадратных метров. В плане спроса и тенденций с light industrial сейчас такая же ситуация, какая была с жильем бизнес-класса в 1990-х.
Данные NF Group говорят о том, что 50% спроса на light industrial приходится на компании, занимающиеся логистикой и хранением товаров. Остальные 50% — непосредственно производители. Александр Манунин, директор направления девелопмента коммерческой недвижимости ПИК, добавляет, что структура спроса во многом зависит от локации объекта. В городских парках light industrial представлены производители, ретейл, e-commerce и логистика — компании, для которых критически важна близость к клиенту. В загородных форматах меньше логистики и e-commerce, а основной спрос формируют производственные компании.
Компании-резиденты light industrial часто работают в отраслях полиграфии, производстве бумажных изделий, фармацевтике и создании парфюмерно-косметических продуктов, деревообработке, производстве мебели и пищепроме. «В единичных случаях арендаторами выступают центры обработки данных (ЦОДы). В одном из парков производитель разместил тренинговый центр с демонстрацией грузового автомобиля внутри блока», — рассказал Константин Фомиченко.
Чем light industrial привлекает инвесторов
По оценке компании ПИК, 21% спроса на блоки light industrial формируют инвесторы. «Существенную долю покупателей данных объектов составляют инвесторы, которые либо сдают их в аренду, либо перепродают и зарабатывают на росте стоимости квадратного метра», — подтвердил Константин Фомиченко.
В IBC Real Estate формат light industrial называют перспективным с точки зрения инвестиций из-за невысокого порога входа относительно других форматов индустриально-складской недвижимости. «Инвесторы из таких сегментов, как стрит-ретейл и офисная недвижимость, могут рассматривать сегмент складов, который в текущей ситуации показывает себя достаточно уверенно», — отметил Евгений Бумагин. Эксперт считает, что входить в проект на ранней стадии гораздо выгоднее. По его словам, такое решение позволяет потратить меньше и избежать потенциального простоя объекта на время подбора арендаторов.
Константин Фомиченко, NF Group:
— Выгоднее вкладываться в помещение, которое находится на этапе строительства. В среднем, по нашим наблюдениям, прирост стоимости квадратного метра на момент ввода составляет 30–35% по сравнению со стоимостью на момент начала маркетирования. Диапазон ставок капитализации для складов формата light industrial класса А составляет 8,5–10%.
Какой объект выбрать: разбираем на примере двух промпарков
Как отметили собеседники «РБК-Недвижимости», предложение в формате light industrial ограничено. Системным развитием и продвижением формата занимается компания ПИК. Первый проект застройщика в этом сегменте — «Промышленный парк Бутово» — находится на финальной стадии строительства, второй — «Промышленный парк Сенькино» — будет построен в середине 2024 года.
«Промышленный парк Бутово»